案例來(lái)源：最高人民法院公報(bào)，2014年第12期：“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”(2011)民提字第344號(hào)
最高人民法院公報(bào)2014年第12期，講解了一個(gè)從2007年到2012年先后經(jīng)歷四級(jí)法院審理的案子。一筆牽涉民間借貸與商品房買(mǎi)賣(mài)的款項(xiàng)，到底是無(wú)效的流押條款，還是有效的合同約定?且看最高人民法院如何說(shuō)理以房抵債與流押條款的區(qū)別。
案情介紹
申請(qǐng)?jiān)賹徣耍?一審原告、二審被上訴人、原被申訴人)：朱俊芳
被申請(qǐng)人：(一審被告、二審上訴人、原申訴人)：山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
2007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂15份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，主要約定朱俊芳向嘉和泰公司購(gòu)買(mǎi)14套商鋪。同日嘉和泰公司將該14份合同辦理了銷(xiāo)售備案登記手續(xù)，并于次日向朱俊芳出具兩張總額10354554元的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
2007年1月26日，朱俊芳和嘉和泰公司簽訂一份《借款協(xié)議》，主要約定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬(wàn)元，期限至2007年4月26日;嘉和泰公司自愿將其開(kāi)發(fā)的上述14套商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為何朱俊芳簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理備案手續(xù)，開(kāi)具發(fā)票;如嘉和泰公司償還借款，朱俊芳將抵押手續(xù)(合同、發(fā)票、收據(jù))退回，如到期不能償還，嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)等。該合同簽訂后，朱俊芳向嘉和泰公司發(fā)放了1100萬(wàn)元借款，嘉和泰公司出具了收據(jù)。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能償還該借款。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
1、雙方是民間借款還是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
2、《借款協(xié)議》中“到期不能還款用抵押物頂借款，雙方之間互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定是否違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
法院裁判
一審法院認(rèn)為：
1、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效;2、嘉和泰公司應(yīng)當(dāng)按照該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容履行合同。
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》依法有效，根據(jù)后簽的《借款協(xié)議》約定，可以認(rèn)為借款協(xié)議，實(shí)際為商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂生效后，在履行合同過(guò)程中，雙方對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同作出的補(bǔ)充。
《借款協(xié)議》約定將到期不還的借款作為給付的房款，實(shí)際上是為已簽訂并正在履行的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附加了解除條件，即到期還款買(mǎi)賣(mài)合同解除;到期不能還款買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行。現(xiàn)嘉和泰公司到期未能還款，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所附解除條件不成就，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
太原市中級(jí)人民法院(2007)并民終字第1179號(hào)：駁回上訴，維持原判。
二審法院認(rèn)為：
雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且在國(guó)家規(guī)定的相關(guān)部門(mén)登記備案，應(yīng)認(rèn)定有效。
雙方在合同履行過(guò)程中又簽訂了借款合同，該合同僅是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充，故一審判決繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)不妥。
再審法院認(rèn)為：
山西省高級(jí)人民法院(20010)晉民再終字第103號(hào)：駁回朱俊芳訴訟請(qǐng)求。
山西省高院認(rèn)為，本案雙方之間為民間借貸關(guān)系而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。根據(jù)《借款協(xié)議》及當(dāng)事人陳述，“是怕不給錢(qián)才簽訂了協(xié)議”，即印證了借款是其真實(shí)意思表示，而商品房買(mǎi)賣(mài)合同是借款合同的抵押擔(dān)保內(nèi)容。同時(shí)針對(duì)借款協(xié)議中的上述爭(zhēng)議性約定，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。
****認(rèn)為：
最高人民法院再審認(rèn)為，本案的事實(shí)無(wú)爭(zhēng)議，主要爭(zhēng)議在于雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力。
1、借貸與買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，均依法成立
最高院認(rèn)為，本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》所涉及的款項(xiàng)，在數(shù)額上雖有差額，但雙方當(dāng)事人對(duì)于所涉款項(xiàng)屬同一筆款項(xiàng)并無(wú)異議。即雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂了兩份協(xié)議，且辦理了商品房銷(xiāo)售備案登記手續(xù)。根據(jù)《合同法》第32條“當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽訂或蓋章時(shí)合同成立。”第44條第1款規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”由此，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》均依法成立并已生效的合同。本案雙方當(dāng)事人實(shí)際上就同一筆款項(xiàng)先后設(shè)立商品房買(mǎi)賣(mài)和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系，屬并立又有聯(lián)系的兩個(gè)合同。
上述兩份協(xié)議的聯(lián)系表現(xiàn)為：1、所涉的款項(xiàng)為同一筆款項(xiàng);2、《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，即雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保。同時(shí)《借款協(xié)議》為案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不再履行;借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
2、《借款協(xié)議》的約定不是禁止的流押條款
關(guān)于《借款協(xié)議》中“如到期不能還款用抵押物頂借款，雙方之間互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定是否違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。《擔(dān)保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”《物權(quán)法》第186條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸抵押權(quán)人所有。”這是法律上禁止流押的規(guī)定，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。
本案中，雙方的約定并非法律上禁止的流押條款。首先，《借款協(xié)議》中的上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱的抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即14套商鋪所有權(quán)，只能通過(guò)履行案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)現(xiàn)。其次，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
實(shí)際上，雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》;商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件未成就，就履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。無(wú)論是履行哪份合同均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行角度看，嘉和泰公司更具有主動(dòng)性。綜上，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同。《借款協(xié)議》中約定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件未成就，故應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
最高人民法院判決：撤銷(xiāo)山西省高級(jí)人民法院(2010)晉民再終字第103號(hào)民事判決;維持山西省太原市中級(jí)人民法院(2007)并民終字第1179號(hào)民事判決。